Directive sur la réinstallation – Hypothèque

Contexte

Le fonctionnaire s'estimant lésé occupait un poste à durée indéterminée à la Ville A. Après le démantèlement de son unité, le fonctionnaire s'estimant lésé a accepté un poste à la Ville B.

Lorsque l'employé avait acheté la propriété à la Ville A, l'hypothèque initiale a été transférée sur la propriété. À cette époque, le fonctionnaire s'estimant lésé a entrepris des rénovations importantes pour lesquelles un deuxième type d'instrument financier a été obtenu. On a expliqué au fonctionnaire s'estimant lésé que le taux de la première hypothèque ne pouvait plus lui être offert. Afin de conserver le faible taux d'intérêt de l'hypothèque, le fonctionnaire s'estimant lésé a accepté une garantie hypothécaire comme deuxième forme de crédit. Le fonctionnaire s'estimant lésé savait que, lorsque cette hypothèque garantie devrait être renouvelée, elle serait fusionnée à la première hypothèque. Cependant, les deux instruments financiers n'ont jamais été fusionnés en raison de la réinstallation du fonctionnaire s'estimant lésé à la Ville B.

L'institution financière du fonctionnaire s'estimant lésé a écrit au ministère à deux occasions pour lui donner des précisions sur les deux instruments financiers utilisés pour financer la maison du fonctionnaire s'estimant lésé. Le représentant de l'institution financière a indiqué que le 2^ième instrument financier n'était pas une marge de crédit et qu'il était considéré comme une garantie hypothécaire. L'entente de vente de la propriété au lieu d'origine indiquait également que le 2^ième instrument financier était une [traduction] « hypothèque ».

L'institution financière du fonctionnaire s'estimant lésé a donné la définition suivante d'une garantie hypothécaire : « Une garantie hypothécaire est un prêt hypothécaire enregistré sur une propriété pour obtenir un ou plusieurs prêts ou une ou plusieurs marges de crédit. Souvent, une garantie hypothécaire permet non seulement d'obtenir des prêts ou des marges de crédit au moment d'enregistrer le prêt hypothécaire, mais également d'obtenir des prêts ou des marges de crédit ultérieurement. »

Cependant, le Fournisseur de Services de Réinstallation (FSR) n'a pas reconnu le 2^ième instrument financier comme une hypothèque et ne l'a pas pris en compte lors du calcul du capital réel. Par conséquent, le fonctionnaire s'estimant lésé n'avait pas le droit d'utiliser le capital réel de la vente de la propriété au lieu d'origine pour régler la garantie hypothécaire.

Grief

L'employé présente un grief relativement au refus de l'employeur de payer les Frais d'assurance hypothécaire (FAH), en violation de la clause 9.17 et d'autres articles connexes de la Directive sur la réinstallation du CNM.

Présentation de l'Agent négociateur

Le représentant de l'agent négociateur indique que le refus de payer le montant approprié de la prime d'assurance‑prêt hypothécaire (APH) est une violation de l'article 9.17 de la Directive.

Le FSR avait initialement confirmé le jour précédant le voyage à la recherche d'un logement du fonctionnaire s'estimant lésé, que la première et la deuxième hypothèque seraient utilisées pour calculer le montant de la prime d'APH. Le représentant invoque le principe de préclusion, puisque le fonctionnaire s'estimant lésé a pris la décision d'acheter une maison à partir de l'information selon laquelle le montant total de la prime d'assurance‑prêt hypothécaire lui serait remboursé.

Le représentant affirme que le fonctionnaire s'estimant lésé s'est fié à ces renseignements pour établir le montant de la mise de fonds sur la résidence à destination, de même que le montant prévu de la prime d'assurance‑prêt hypothécaire. Le fonctionnaire s'estimant lésé a été informé, un mois après l'achat de la maison, que la deuxième hypothèque ne serait pas prise en compte dans le calcul de la prime d'assurance‑prêt hypothécaire par le FSR. Le représentant de l'agent négociateur a indiqué que le FSR agit en tant que représentant de l'employeur et que, par conséquent, il doit être tenu responsable de la décision du fonctionnaire s'estimant lésé qui était fondée sur un avis erroné.

Le représentant de l'agent négociateur constate que le fonctionnaire s'estimant lésé a toujours été honnête avec le ministère et le FSR en indiquant qu'il avait deux hypothèques et une marge de crédit garantie. De plus, l'institution financière du fonctionnaire s'estimant lésé a confirmé, par lettre, que la deuxième facilité de crédit était une hypothèque et que, dans un esprit d'équité et compte tenu des pratiques de réinstallation modernes, la prime d'assurance‑prêt hypothécaire devait être modifiée de manière à inclure ce deuxième instrument financier.

Exposé du Ministère

Le représentant du ministère explique que l'institution financière du fonctionnaire s'estimant lésé a fourni deux documents distincts. Le premier indiquait que l'instrument financier était une hypothèque et présentait un numéro d'hypothèque connexe. Le deuxième document était intitulé [traduction] « Paiement ou quittance de marges de crédit ou de prêts garantis par une garantie hypothécaire » et comprenait un numéro de prêt ou de marge de crédit. De ce fait, le FSR a considéré que le deuxième instrument était une marge de crédit et non une hypothèque et que, par conséquent, le montant n'a pas été utilisé pour le calcul du capital réel disponible.

Le représentant souligne que le ministère a demandé des précisions à l'institution financière du fonctionnaire s'estimant lésé, qui a confirmé que l'instrument en question était une garantie hypothécaire. Une garantie hypothécaire se définit comme étant un prêt hypothécaire enregistré sur une propriété pour obtenir un ou plusieurs prêts ou une ou plusieurs marges de crédit. La position du représentant est que l'institution financière distingue ces types d'hypothèque et que, par conséquent, les garanties hypothécaires ne sont pas visées par la définition d'hypothèque prévue par la Directive.

Le représentant du ministère souligne également que le ministère n'avait pas le pouvoir discrétionnaire d'autoriser un remboursement calculé au prorata de la prime d'assurance‑prêt hypothécaire, conformément au paragraphe 1.2.3 de la Directive.

Décision du Comité exécutif

Le Comité exécutif examine le rapport du Comité sur la réinstallation et constate l'impasse. Le Comité exécutif conclut que, dans ce cas, l'instrument financier en question devrait être considéré comme une deuxième hypothèque, conformément aux déclarations de l'institution financière. Par conséquent, le fonctionnaire s'estimant lésé n'a pas été traité conformément à l'esprit de la Directive et il devrait donc avoir droit aux FAH au prorata. Étant donné cette conclusion, le grief est accueilli.